안녕하세요. 저는 경관31기 김세율이라고 합니다. 현재 고령자부동산론을 강의 중에 있는데요, 강의하고 있는 역할이 아닌, 여러분들의 동문으로 실버벨에 참여하였습니다. 

오늘 제가 말씀드릴 내용은 ‘일본형 CCRC와 UBRC’입니다. 미국 CCRC와 UBRC에 대해서는 접하신 분들이 많으실텐데요, 일본에 대해서는 다소 생소하실 수 있을 것 같아 내용을 준비하였습니다. 최근 우리나라에서도 K-CCRC 형태의 고령자 커뮤니티를 조성하려는 시도가 활발해지고 있으며, 지방대학 중심으로 UBRC 추진의 물꼬가 트이고 있습니다. 이에 따라 일본의 선행 사례를 살펴보는 것은, 제도적 · 문화적으로 유사한 환경을 가진 우리에게 매우 의미 있는 비교와 시사점을 제공할 수 있다고 판단됩니다. 오늘 발표는 기본적으로 CCRC와 UBRC의 개념에 대한 이해가 있는 분들을 대상으로 구성되어 있음을 미리 양해 말씀드리며, 발표를 시작하겠습니다.

일본형 CCRC(생애활약 마을)가 나오게 된 배경에는 2005년에 정점으로 하락을 지속하고 있는 일본 총인구의 감소, 도쿄권을 중심으로 한 인구 집중 현상이 초래한 지방 소멸의 위기가 자리하고 있습니다. 이러한 문제의식은 2014년, 일본 당시 총무성 장관을 지낸 마스다 히로야(増田寛也)가 주도한 보고서인 「마스다 보고서」를 통해 사회적으로 큰 반향을 일으켰습니다. 보고서에서는 2040년까지 일본 전체 시·구·정·촌의 절반 이상이 소멸할 가능성이 높다고 분석하였고, 이러한 인구 감소가 지방의 경제 기반 붕괴는 물론, 복지 · 교육 · 의료 등 사회 인프라의 기능 상실로 이어질 수 있다고 경고하였습니다. 특히 ‘극점사회(極点社会)’라는 개념을 제시하며, 인구가 도쿄권 등 일부 대도시로만 몰릴 경우, 지방 전체가 공동화될 수 있다는 구조적 문제를 지적하였습니다.

마스다 보고서로 촉발된 사회적 경각심에 대응하여, 일본 정부는 지방 소멸 위기와 도쿄권 인구 집중 문제를 국가적 차원에서 해결하기 위한 정책적 전환에 착수했습니다. 그 핵심 대응책으로 2014년, 지방창생(地方創生) 정책을 국가 아젠다로 설정하고, 이를 제도적으로 뒷받침하기 위해 「마을·사람·일자리 창생법(まち・ひと・しごと創生本法)」, 이른바 지방창생법을 제정하였습니다. 이 법은 저출산 · 고령화, 지방의 과소화(소멸), 그리고 대도시의 과밀화라는 구조적 문제를 동시에 해결하고자, 지역 활력 회복과 균형발전을 유도하는 방향으로 구성되었습니다. 특히, ‘지방에서도 일과 삶의 기반을 갖춘 활력 있는 생활이 가능해야 한다’는 국가 비전을 바탕으로, 중앙정부와 지방자치단체, 민간 부문이 협력하여 지방의 인구 유지 및 유입을 위한 구체적 실행계획을 수립하도록 했습니다.

이러한 흐름 속에서 등장한 대표적 정책이 바로 ‘생애활약마을 구상(生涯活躍のまち構想)’, 즉 일본형 CCRC입니다(전구).  이는 도심의 고령자를 지방으로 이주 유도하고, 이들이 자립적 생활을 유지하면서도 지역사회에 적극 참여할 수 있는 환경을 조성하는 전략입니다. ‘일본형 CCRC’는 지방창생법의 개별 시책 중 하나로, 지방에 새로운 사람의 흐름을 만들어 내는 모델이자, 고령화 대응과 지역재생을 동시에 도모하는 복합형 정책 모델로 자리잡고 있습니다.

조금 더 구체적으로 살펴보면, 일본형 CCRC인 생애활약마을 구상은 미국 CCRC 모델을 일본의 정책적 · 사회적 · 문화적 맥락에 맞춰 「지역재생 + 이주 + 지역포괄케어」로 통합 · 구현한 형태라고 할 수 있습니다. 이 구상은 도심에서 지방으로 이주를 희망하는 고령자를 지역사회의 적극적인 구성원으로 포지셔닝하고, 지역포괄케어시스템의 지원 속에서 의료와 돌봄을 안정적으로 제공받으며 지역 내에서 자립적이면서 질 높은 삶을 영위할 수 있도록 설계된 모델로 이해하시면 됩니다. 일본 정부는 생애활약 마을 구상을 통해 ① 고령자 삶의 질 향상 ② 지역의 인구 유지 및 지역경제 활성화 ③ 대도시권의 개호보험 부담 완화라는 세 가지 과제를 동시에 해결하고자 하고 있습니다.

미국 CCRC와 일본형 CCRC는 은퇴한 고령자들이 건강한 상태부터 입주하여 장기간 거주하며 점진적으로 필요한 돌봄을 받을 수 있다는 점에서 Aging in Place(AIP)를 실현하는 모델로 유사점이 있습니다. 다만, 두 모델 간의 운영 방식, 서비스 제공 구조, 정책적 위치에서 차별성이 있습니다. 첫째, 미국 CCRC는 하나의 캠퍼스(community) 내에서 모든 생활과 단계적 돌봄이 이루어진다면, 일본형 CCRC는 지역 전체가 생활권이 되고, 지역포괄케어시스템을 기반으로 의료 · 돌봄 · 생활 지원 서비스가 연계된다는 점에서 차별화됩니다. 일본형 모델은 지역 전체를 하나의 복합적인 커뮤니티로 간주하고, 지역사회 내 자원과의 통합이 핵심이라고 할 수 있습니다. 또한, 미국 CCRC의 경우 비영리단체나 민간이 주도하여 개발 및 운영하는 경우가 많은 반면, 일본형 CCRC는 공공정책 일환으로 추진되는 민관 협력 모델로, 공공성이 강하게 반영되어 있습니다.

일본형 CCRC는 다양한 유형의 모델로 확장이 되고 있는데, 그중 다세대 연결 모델 중 하나가 ‘대학연계형 CCRC’입니다. 이 개념은 미국의 UBRC 개념과 매우 유사합니다. 대학과 연계된 환경에서, 고령자들은 대학이 갖고 있는 유·무형의 자산을 이용하며 평생교육, 건강관리, 사회참여, 세대 간 교류 등 정신적 · 신체적으로 성장하는 삶을 영위할 수 있도록 지원하는 CCRC의 한 유형으로 생각하시면 됩니다.

차이점이 있다면, 미국의 UBRC는 고령자의 자아실현과 평생학습 중심의 ‘고등교육 연계형 커뮤니티’로, 민간 중심의 자율적 운영이 많은 반면, 일본의 대학연계형 CCRC는 지방창생정책의 일환으로, 지자체와 대학, 민간이 협력하여 지역 활성화와 세대 간 통합을 동시에 실현하려는 공공성 강한 모델이라는 점입니다. 일본형 UBRC는 단순히 고령자에게 교육 기회를 제공하는 데 그치지 않고, 대학이라는 지식 거점을 중심으로 고령자 · 학생 · 지역주민이 함께 생활하고 배우며, 지속 가능한 지역공동체를 구축하려는 목적을 가집니다. 따라서 이는 교육 복지적 성격을 넘어, 지역재생 전략의 핵심 축으로 기능하며, 고령자의 삶의 질 향상과 함께 대학의 지역사회 책무성을 강화하는 중요한 실천 모델로 자리매김하고 있습니다.

우리나라 역시, 초고령사회 진입, 지방 소멸 등 구조적 변화에 대응하기 위하여 CCRC와 UBRC 도입에 대한 논의를 적극 추진하고 있습니다. 25년 기준, 국회에서는 ‘은퇴자마을 조성 및 운영에 관한 특별법’이 발의되었으며, 정부도 관련 제도 정비 및 민간 참여 기반 마련에 나서고 있습니다. 민간 부문에서도 복합 주거 단지 개발에 CCRC 개념을 적용하려는 시도가 많아지고 있습니다. 이러한 움직임은 고령자의 주거, 돌봄, 의료를 통합한 커뮤니티 조성의 필요성에 대한 사회적 공감대를 반영한 결과라 생각합니다. UBRC 경우도, 국회에서 ‘고령친화대학과 K-UBRC 도입을 위한 입법·정책토론회’가 개최되어, 대학의 인프라와 지적 자산을 활용한 UBRC 도입 필요성이 집중 논의 되었습니다. 광주 조선대, 부산 동명대, 원주 상지대, 천안 남서울대 등은 대학 기반 은퇴자 공동체 조성을 시도하고 있으며, 지방대학들을 중심으로 관심이 확산되고 있는 추세입니다. CCRC와 UBRC는 고령친화형 주거모델로, 법·제도 정비, 정책 연구, 민관 협력 등 활발한 움직임 속에 본격적인 확산이 기대됩니다.

Q&A
질문1. 일본에는 고령자들이 돌봄을 받을 수 있는 다양한 고령자 주거시설이 있다고 들었는데, 기존 시설용 주거시설과 생애활약 마을의 차이가 궁금합니다.
답변: 거주 계기, 고령자의 생활, 지역과의 관계 이렇게 크게 3가지로 비교를 해볼 수 있습니다. 첫 번째, 거주 계기. 기존 시설용 주거시설의 경우 고령자가 주로 요지원 또는 요개호, 즉 돌봄이 필요한 상태가 되면 시설 입소를 고려하게 되지만, 생애활약 마을은 건강한 상태부터 이주를 유도합니다. 두 번째, 고령자의 생활. 기존 시설용 주거시설의 경우 고령자는 서비스를 받는 사람으로 인식되는 반면, 생애활약 마을에서는 취업, 자원봉사, 평생교육 등에 적극적으로 참여하는 액티브한 삶을 지향합니다. 세 번째, 지역과의 관계. 시설용 주거시설 내에 많은 것들이 갖춰져 있어 지역과의 교류가 적은 반면, 생애활약마을의 경우 지역사회 융화 모델로 다세대와의 교류 및 협동의 기회가 많습니다.

질문2. 지역 소멸을 막기 위한 방안으로 생애활약이라는 마을 구상은 좋은 정책이라는 판단이 드는데요, 생애활약 마을의 특징이나 차별성이 있다면 구체적으로 어떤게 있을지 조금 더 자세히 알려주실 수 있을까요?
답변: 생애활약 마을은 다음과 같은 특징이 있습니다.

1) 희망에 맞는 거주지 이전 지원

- 지방으로의 이주를 희망하는 고령자를 위해, 빈집 리노베이션, 저렴한 주택 확보, 생활 인프라 연계 등 물리적 정착 기반 마련이 지원되며, ‘삶의 기반 자체를 이동’하는 데 필요한 종합적 상담과 행정적 지원은 전담 이주 상담 창구를 통해 이루어집니다.

2) 건강하고 활기찬 생활의 실현

이주한 고령자가 새로운 지역에서 자립적으로 활동할 수 있도록, 취업 및 창업 기회 제공, 평생학습과 재교육 프로그램 운영 등을 통해 활력 있는 삶을 영위할 수 있도록 지원합니다. 이는 고령자를 단순한 돌봄의 대상이 아닌 지역 내 ‘활약하는 주체’로 자리매김하게 하는 핵심 전략입니다.

3) 지역 내 다세대 주민과의 협력

생애활약마을은 고령자와 지역사회가 단절되지 않도록, 다세대 교류센터, 지역 살롱, 대학 등의 자원을 연계하여 다양한 세대 간 교류가 일어날 수 있는 환경과 기회를 조성합니다. 이를 통해 고령자들이 ‘이방인’이 아닌 지역의 정식 구성원으로 정체성을 갖고 살아갈 수 있도록 유도합니다.

4) 지역포괄케어시스템과의 연계

입주 고령자뿐만 아니라 지역 주민 모두가 혜택을 받을 수 있도록, 생활지원, 개호 예방, 건강관리·증진 등을 아우르는 통합된 서비스 환경을 구축합니다. 이를 통해 고령자는 필요한 시점에 지속적이고 적절한 돌봄을 받을 수 있는 구조 속에서 안전하고 안정된 생활을 유지할 수 있습니다.

질문3. 말씀하신 부분에서, 일본 정부가 ‘생애활약마을 구상’을 통해 해결하고자 한 세 가지 과제가 있다고 하셨는데요. 구체적으로 어떤 것인지 설명해주실 수 있을까요?
답변: 일본 정부는 ‘생애활약마을 구상’을 통해 다음의 세 가지 과제를 동시에 해결하고자 했습니다.

첫째, 고령자의 삶의 질 향상입니다. 건강 유지, 자원봉사와 사회참여, 평생교육 및 재교육 기회를 통해 고령자가 신체적·정신적으로 활력을 유지하고, 자아실현을 이룰 수 있도록 지원합니다.

둘째, 지방의 인구 유지와 지역경제 활성화입니다. 희망하는 고령자들에 한하여, 도심 고령자들의 이주를 유도하여 지방에 정착시키고, 이들이 지역사회 구성원으로서 역할을 수행하도록 하여 지역에 활력을 불어넣는 구조입니다.

셋째, 대도시권 개호보험 재정 부담의 완화입니다. 지방의 개호 인프라를 활용하면서 도쿄 등 대도시로 개호 수요가 과도하게 집중되는 현상을 완화하고, 장기적으로 개호보험 재정의 지속 가능성을 확보하려는 목적이 있습니다.

질문4. 교수님, 제가 설명하신 내용과 자료를 보다보니 생소한 용어가 있어서 추가 질문 드립니다~ 평면도에서 1K, 1LDK라는 용어가 나오는데, 이건 정확히 어떤 것을 의미하나요?
답변: 일본 부동산 업계에서 사용하는 주택 유형 표기법입니다.
1K
- 숫자 1 : 방 하나 (침실 공간)
- K : Kitchen(주방)
- 단독 세대 대상으로 하는 흔한 구조 형태

1LDK
- 숫자 1 : 방 하나
- L : Living(거실)
- D : Dining(식당)
- K : Kitchen(주방)

이렇게 이해하시면 됩니다.

질문5. 일본형 CCRC 모델을 통해 우리나라 적용 시 시사점은 어떤게 있을까요?
답변: 일본은 지역포괄케어시스템이라는 인프라를 먼저 구축한 후, 그 위에  CCRC 모델(생애활약 마을)을 설계 및 운영하고 있습니다. 이런 점을 보면, 우리나라도 돌봄·의료·주거가 연계되는 지역 중심의 통합형 커뮤니티 설계가 선행될 필요가 있다고 생각합니다. 우리나라 역시 2018년에 지역사회 통합 돌봄 기본계획을 수립하고, 24년 2월 ‘지역사회돌봄 기본법’이 국회 본회의를 통과하면서 지역사회 돌봄 서비스를 모든 지자체에서 제공해야 하는 법적 기반이 마련되었습니다. 지역사회 통합 돌봄은 노인, 장애인, 정신질환자 등 돌봄이 필요한 사람들이 입소 시설이 아닌 지역사회에서 살 수 있도록 주거, 보건 의료, 요양, 돌봄, 자립생활 등 다양한 지원을 통합적으로 제공하는 것을 말하는데, 이러한 기반이 지역사회 내 잘 구축된다면, 일본형 CCRC인 생애활약마을과 유사한 형태의 고령자 커뮤니티를 한국 실정에 맞게 잘 조성할 수 있지 않을까 판단합니다. 

안녕하세요.
건개 45기 김수언입니다.

부동산 시장이 침체되면서 할 수 있는 사업이 점점 제한되고 있습니다. 그만큼 LH 매입임대, 시니어 주거, 공유주거와 같은 비교적 안정적인 사업모델에 관심이 집중되고 있고, 저 역시 이러한 분야에 대해 더 깊이 이해하고 실제 사업으로 연결하기 위해 꾸준히 고민하고 준비해왔습니다.
특히 빠르게 고령사회로 진입하고 있는 지금, 시니어 주거에 대한 새로운 시각과 전략이 필요하다고 생각합니다.
이번 글에서는 국내외 시니어 주거 모델과 공급 사례를 중심으로, 민간 개발자로서 우리가 어떤 역할을 할 수 있을지 함께 고민해보고자 합니다.
이 글이 시니어 주거 개발을 준비하거나 관심 있는 분들께 작지만 의미 있는 참고가 되기를 바랍니다.
다소 긴글을 잘 읽어주시기를 바라며, 앞으로도 많은 관심과 고견 부탁드립니다.

대한민국은 초고령 사회, 시니어 주거는 누가 공급할 것인가?
(공급사례를 통해 본 시니어 주거의 현실과 과제)

[서론]
○ 고령화 사회의 진입과 시니어 주거 수급 불균형
- 25년 기준 65세 이상 고령 인구 비중이 20%를 초과하며 초고령 사회에 진입.
- 24년말 기준 고령 인구는 1,024만 명(전체 인구의 20%).
- 35년에 사회의 중심 연령층
- 40년에 고령인구비율 일본을 추월할 것으로 전망.
:  고령인구 급증에도, 시니어 주거 공급은 매우 부족.
: 15년 이후 분양형 금지로 민간 참여가 급감, 수요-공급 간 구조적 불균형 심화.

○ 시니어 주거의 전략적 가
- 시니어 주거는 중장기적 수요가 확보된 시장.
- 초고령사회 대응을 위한 국가적 과제이자, 민간 개발자의 역할 확대가 요구되는 분야.

○ 시니어 주거의 전략적 가치
- 시니어 주거 개발을 위한 사업모델, 정책 및 제도적 한계, 민간의 역할 등을 분석
→ 현실적인 개발방향과 대안 제시

[시니어주거의 개념과 공급분석]
○ 시니어 주거의 개념
- 케어 서비스와 적합한 설비를 갖춘 주거시설(노인복지법, 주택법)
- 민간업자가 공급 가능한 시설(노인복지주택, 양로시설, 요양시설)

○ 시니어 주거 공급사례
- 노인복지주택 : 전국 40개소(서울 11개소)
- 노인복지주택 사례 : KB평창카운티, 스프링카운티 자이, 더시그넘하우스, 서울시니어스 강남
- 양로시설 사례 : 삼성노블카운티, 더클래식500
- 공급예정 사례 : VL라우어, VL르웨스트, 백운호수 푸르지오, 위례심포니아

○ 공급사례의 주요 특징
- 서울 및 수도권 우수 입지
- 고소득 은퇴자 타겟
- 컨시어지, 의료연계, 식사 제공 등 고급화된 케어 서비스 제공
- 장기 계약제 및 보증금 + 월 생활비 구조
- 고급 시설 중심의 시장 진입 가능성

○ 시니어 주거 개발 성공을 위한 방향성
- 우수한 입지 확보, 고급 서비스 제공, 운영 안정성이 핵심요소
- 운영사와 전략적 파트너십 및 의료기관 연계 구축이 관건

[공급적인 관점에서 전략과 방향성]
1) 시니어 주거의 핵심 수요층
- 현재 50대 장년층(향후 10년 내 핵심 수요층)
- 특징 : 자산 보유(금융·부동산), 소비 지향적, 자녀 의존도 낮음.
‘노인’으로 인식하지 않으며 문화·라이프스타일 욕구 강함
- 자기 주도형 주거상품으로 기획.
- 고소득 은퇴층 대상, 고 보증금 기반의 수익 모델 필요

2) 공급형태와 적정규모 전략
- 공급 가능한 유형 : 노인복지주택, 양로시설, 요양시설
- 노인복지주택이 민간개발에 가장 적합 (낮은 운영 부담, 보증금 선회수 가능).
- 적정 규모 : 최소 100세대 이상, 적정선은 150~500세대.
- 규모 확보 시 커뮤니티·브랜드·운영 효율성 강화.

3) 입지와 토지확보 과제
- 입지 요건 : 의료·교통·상권·자녀 접근성 고려 필요.
- 도심권 선호 vs 외곽 공실 리스크 존재
- 현실적 대안 : 택지지구, 국공유지, 지자체 협력 모델 통한 확보 전략.

4) 수익 구조와 Exit 전략
- 주요 수익원 : 보증금, 월 생활비, 서비스 이용료
- Exit 전략 : 보증금 기반 초기 회수 모델 필수
  월 납입금은 운영 재원 중심으로 활용

5) 자금조달과 수익성
- 한계점 : PF 어려움, 에쿼티 유치 난항, 금융기관 보수적 태도
- 고비용 부담 : 고령친화 설계 및 커뮤니티 시설로 인해 높은 건축비
- 운영기간 동안 원가 부담 지속, 자본 회수 장기화
- 건설사·운영사·금융사 간 파트너십 통한 초기비용 분산 필요

6) 운영방식과 파트너십
- 단순 공급이 아닌 전문화된 운영 필수
- 응급 대응, 의료 연계, 생활 지원 필요.
- 노인복지주택·요양시설은 운영 위탁 가능, 양로시설은 직영
- 운영 미흡 시 만족도·입주율 저하 → 사업 실패 가능성

7) 제도적 한계와 정책 개선 과제
- 법적 정의 미비, 인허가 불명확, 분양형 제한, 세제·금융 지원 부족.
- 법적 기준 명확화, 건축규제 완화, 인센티브 제공 등

[결론]

○ 시니어 주거 개발은 장기 운영의 사업모델
  - 안정적인 운영과 수익구조 확보가 핵심

○ 사업성공의 핵심요소 고려

  ① 입지경쟁력 확보 : 합리적 가격의 우량 입지 토지 확보

  ② 자금조달 : 전략적 파트너십을 통한 자본 분산, 금융 인센티브 확대 필요

  ③ 초기 보증금 확보 : 사업비 조기 회수 가능성 판단의 핵심 지표

  ④ 월 수익 : 장기적 운영 안정성을 위한 재원

  ⑤ 수익실현 시점을 단축·안정화 방안 마련

○ 제도 개선 제안
  - 분양형 시니어 주거 허용, 공급 활성화를 위한 법 개정 필요
  - 주택연금 연계 모델 도입: 보유 자산 기반의 지불 구조로 분양형 모델의 안정성과 공공성 확
  - 정비사업시 시니어 주거 의무반영 또는 용적률·건폐율 완화

○ 맺음말
- 고령사회 대응, 가치 실현을 위해 민간참여 확대 필요
- 수익성과 공공성의 균형
- 장기적 관점의 책임 있는 참여가 요구됨
- 지속적인 고민과 시도 → 실질적 공급모델 구축시도

Q&A
질문1. 우리나라에 노인복지주택이 40개밖에 공급이 안되어 있다는 사실이 놀라운데 지금까지 공급이 둔화된 이유가 어디에 있다고 보시나요?
답변: 여려 요인이 있겠지만 가장 중요한 것은 임대로만 공급해야 하는 특수성으로 인한 낮은 수익성과 수요에 대한 불확실성, 투자자금의 장기화 등이 공급을 둔화시켰을 겁니다. 또한 2022년 이전에는 부동산 활황기로 굳이 수익적인 면, 자금회수면에서 타 사업보다 불리하기에 시행할 이유가 없었을 것으로 보고 있습니다.

또한 제도적으로 노인복지주택은 일반주택과 달리 「노인복지법」의 적용을 받는 특수한 주거 형태로 일정 비율의 공용시설(식당, 간호사실, 물리치료실 등)을 반드시 갖추어야 하며, 입주 자격 또한 60세 이상의 노인으로 한정됩니다. 이로 인해 사업계획 수립 단계부터 설계와 인허가 과정이 복잡해지고, 부지 선택에서도 용도지역이나 도시계획 제한 등의 문제에 직면할 수밖에 없었습니다.

다소 늦은 감이 있지만 정부에서도 이를 극복할 제도적 변화를 시도하고 있고 이제 민간에서도 그런 변화에 맞춰 방법들을 찾아가기 시작하는 것 같습니다. 시간이 걸릴 수는 있겠지만 앞으로 몇 년내 먼저 그 방법을...

질문2. 개발자의 관점에서 기존에 공급된 사례들의 실패요인은 어디에 있다고 생각되시나요?
답변: 서울 및 수도권을 제외한 지방의 사업지는 실패를 경험하기도 하였는데 운영의 문제는 별개로 하고 개발단계에서부터 일부 사업자는 저렴한 부지를 선호하여 외곽지 또는 접근성이 떨어지는 지역을 선택했다는 점입니다. 시니어 수요는 병원, 대중교통, 자녀와의 거리, 편의시설 등 복합적인 접근성을 매우 중시하기 때문에, 입지 미스매치는 입주 수요 부족으로 직결된다고 봅니다. 특히 대중교통이 불편하거나 도심 접근이 어려운 입지는 시니어 주택으로서 경쟁력이 현저히 떨어진다고 봅니다. 2000년대 초반 지방에 전원형 실버타운이 생겨났으나 병원에서 멀고 교통이 불편하여 대부분 분양 이후 외면 받았었고, 시기의 문제일 수도 있지만 의왕, 고창의 노인복지주택은 입주자 모집이 여전히 지지부진하여 사업비용 증가 및 사업자의 추가 에쿼티 투입 등의 문제가 야기되었습니다.

질문3. 여러 주거시설을 개발해보신 입장에서 시니어 주거를 오피스텔이나 도생 등 유사상품으로 개발하고 일부 서비스만 제공하는 것은 어떻게 보시나요?
답변: 주택법상 노인복지주택은 고령자에게 적합한 시설과 의료·복지서비스를 갖춘 주거시설로, 등록제도를 통해 지방자치단체장에게 등록 후 공급이 가능한 것으로 알고 있습니다.  60세 이상만 입주 가능하고, 관련 복지시설 설치와 함께 일정 규모 이상의 공동이용시설과 의료 연계가 필수적이죠. 하지만 최근오피스텔이나 기숙사형을 시니어주거로 구성하고 일부 편의서비스를 제공하는 사례도 있긴 합니다. 원칙적으로 편법이라고 보는 입장이고요. 운영상 요양, 돌봄, 의료 관련 서비스는 노인복지법, 의료법, 장기요양보험법 등의 적용을 받지만 무허가 운영 시 처벌 대상이 될 수 있어 실질적인 노인 복지에 걸맞는 서비스를 받기는 어렵다고 봅니다. 불특정 다수가 아닌 시니어를 대상으로 하는 주거시설은 오피스텔과 도생 등과 다르게 관련 서비스와 케어가 반드시 수반되어야 하는 특수성이 있기 때문에 이를 상품 설계시 반드시 반영해야 합니다.

질문4. 시니어 주거시설을 임대형으로 운영할 경우, 평균 수익률은 어느 정도 수준으로 보고 공동주택 개발과 비교해 얼마나 열위에 있다고 생각하시나요?
답변: 입지나 시설의 퀄리티 등에 따라 많이 다를 수 있겠지만 일반적으로 개발업자들 사이에서 시니어 주거시설을 임대형으로 운영할 경우의 평균 수익률은 연 5% 수준으로 보고 있습니다. 분양형으로 공급하는 경우 에쿼티의 대부분을 준공후 청산과 동시에 회수가 가능하고 PF가능하다는 전제조건하의 수익률은 10% 이상이기 때문에, 수익률로만 보면 분양형 사업에 비해 현저히 열위에 있는 것으로 보고 있습니다. 다만, 소유 및 운영주체에 따라 해외사례와 같이 임대형을 중장기적으로 더 안정적인 자산으로 볼 수도 있을 것 같습니다. 또한, 최근 개정된 노인복지법 시행령에 따라 노유자시설 운영요건이 완화되면서 진입장벽이 낮아질 수 있어, 이 경우 운영수입을 통한 초과 이익도 발생할 수 있을 것 같습니다

질문5. 근데, 5%의 임대수익이면 디벨로퍼한테 매력도가 있을까요?
답변: 시니어주택의 임대수익률을 5% 수준으로 가정한다면 수익 측면에서 양호한 수준으로 볼 수 있습니다.
그러나 5%라는 수치는 평균적인 기대치일 뿐, 실제로는 2%대의 낮은 수익률에 머무를 수도 있고, 반대로 7~8% 수준까지 달성될 수도 있어 편차가 큰 영역입니다.
대부분의 시니어주택은 다양한 서비스를 포함한 운영 모델을 요구하기 때문에, 5% 수준의 수익률을 안정적으로 달성하는 것은 결코 쉬운 일이 아닙니다.
특히 의료 연계형 모델의 경우, 수익률 측면에서 비교적 유리할 수 있으나, 초기 투자비용(의료시설 설비, 인허가 등)의 부담이 크고, 전문적인 운영 역량과 노하우가 필수적으로 요구됩니다.

안녕하십니까?
오늘 실버벨 발표를 맡은 경영관리 47기 조융기입니다^^
앞서 이광재 선배님께서 요양병원에 대해 잘 설명해주셨는데요, 저 역시 2015년부터 동대문구에서 요양병원을 운영하고 있습니다. 병원을 운영하다 보니 안정적인 의료경영을 위해서는 의료 뿐만 아니라 부동산에 대한 이해가 반드시 필요하다는 생각을 하게 되었고 그 계기로 건부대에 입학하게 되었습니다. 건부대에 와서 다양한 분야의 전문가인 원우들을 만나고 좋은 인사이트를 얻게 되어 항상 감사한 마음입니다. 오늘 발표가 여러분께 작은 도움이 되길 바라며 발표를 시작하겠습니다.

의료와 복지 정책에 있어서는 국민 모두가 부족함 없이 누려야 한다는 것이 많은 사람들의 생각입니다. 그러나 저출산·고령화를 넘어 초고령사회에 접어들면서 의료·복지 재정의 부담은 커지고, 수요는 계속해서 증가하고 있는데요. 이러한 문제를 해결하기 위해 정부가 내놓은 해법 중 하나가 바로 ‘통합판정제도’입니다. 이 제도의 등장으로 일부 분야는 위기를, 또 다른 분야는 새로운 기회를 맞이하게 되었습니다. 오늘 실버벨에서는 통합판정제도가 무엇인지, 왜 등장하게 되었는지, 그리고 시니어 비즈니스에 어떤 영향을 미칠 것인지 함께 살펴보겠습니다.

기존의 노인 의료복지 체계에서는 고령자가 이용할 수 있는 서비스는 크게 의료시설과 요양시설 그리고 재가서비스로 나눌 수 있습니다.
대표적인 의료시설은 요양병원으로 지난번 이광재 선배님께서 자세하게 설명해주셨는데요. 의료법에 따라 설립된 요양병원은 국민건강보험의 적용을 받아 입원 치료에 대한 비용이 지원됩니다. 해당 질환(상병)을 진단받으면 별도의 절차 없이 입원이 가능하며 의사, 간호사, 물리치료사 등 의료 인력이 상주하여 중증환자 진료, 감염격리, 재활, 투석 등 다양한 의료서비스를 제공합니다. 입원 이후 환자의 중증도에 따라 5개 등급이 부여되고 이 등급에 따라 진료비와 본인부담금이 달라지게 됩니다. 장기입원의 경우, 본인부담금 상한제를 통해 환자와 보호자의 경제적 부담을 줄이는 동시에, 일정 입원일수를 넘기면 입원료가 줄어드는 입원료 체감제가 적용되어 퇴원을 유도하고 있습니다. 또한 경증으로 판단되는 환자(선택입원군)의 경우, 병원이 받는 진료비는 낮아지고, 환자는 ...
요양시설로 분류되는 요양원과 데이케어센터는 노인복지법에 따라 설립되며, 장기요양보험에서 비용을 지원받습니다.
이러한 시설을 이용하려면, 먼저 건강보험공단에 신청한 뒤 공단 직원의 방문조사와 의사소견서 등을 바탕으로 등급판정위원회에서 장기요양 등급을 결정하게 됩니다. 이 등급에 따라 이용 가능한 서비스의 범위가 정해지는데 요양원은 주로 1~2등급 대상자가 입소하며, 일부 3~5등급 대상자도 입소가 가능합니다. 데이케어센터는 1~5등급까지 이용이 가능합니다. 이 두 시설에는 사회복지사, 요양보호사 등이 상주하며 일상생활 돌봄 서비스를 제공하는데요. 

요양원과 데이케어센터의 가장 큰 차이는 데이케어센터의 경우 주간 보호시설로 아침에 모셔 와서 저녁에 모셔다 드리는 송영 서비스를 제공하는 것입니다.
이외에도 장기요양등급을 통해 자택에서 다양한 재가서비스를 이용할 수 있는데요. 간호사의 건강관리(방문간호), 요양보호사의 일상생활 지원(방문요양), 전문 인력의 위생관리(방문목욕), 그리고...
현재는 이러한 서비스들을 의료와 요양으로 분리하여 운영해 왔으나 정부는 2021년부터 이를 통합하는 ‘통합판정제도’ 도입을 본격적으로 논의하기 시작하기 시작했습니다. 통합판정제도의 목적에 대해 정부는 ‘요양병원, 장기요양, 지역 돌봄 서비스 필요 대상자 선정 시, 장기요양 新등급판정체계를 확장 개편하여 포괄평가 도구를 마련하고, 이를 통해 대상자의 욕구를 중심으로 동일하고 일관된 기준으로 평가함으로써 의료와 돌봄 자원의 효율적 배분 기반을 마련하고자 함’ 이라고 밝힌바 있는데요. 쉽게 말해 “저출산 고령화 사회에서 급격히 증가하는 노인 인구에 비해 부족한 복지 재원의 지출을 줄이기 위해” 통합판정체계를 도입하는 것입니다.

그렇다면, 기존에 개별적으로 운영되던 의료·요양·돌봄 서비스를 어떻게 통합하려는 걸까요?
그 해답은, 국가가 직접 ‘통합판정체계’를 설계하고 이를 통해 ‘돌봄 필요자’의 의료적 필요도와 요양 필요도를 하나의 기준으로 통합 평가하는 데 있습니다. 이를 위해 정부는 통합판정조사표, 통합판정모형 등의 평가 도구를 개발하여, 평가 결과에 따라 적합한 서비스를 분류하고, 장기요양 대상자를 선정한 후 필요한 서비스와 연계하겠다는 계획입니다.
즉, 복잡하고 이원화되어 있던 의료와 요양 서비스를 단일한 기준으로 판단하고 연결하는 시스템을 구축하려는 것입니다.

이를 위해 정부는 2023년부터 통합판정제도 시범사업을 실시, 현재 2차까지 진행된 상태입니다.
예상대로 시범사업의 결과는, 현재 많은 노인들이 이용 중인 서비스가 실제 필요도에 비해 과도하거나 부적절하다는 평가를 내리고 있습니다.
결국 통합판정제도는 대다수 노인들이 지금보다 비용과 인력이 적게 드는, 더 낮은 수준의 서비스로 이동해야 한다는 방향으로 결론을 유도하고 있는 셈입니다.

이러한 변화에 따라, 요양병원의 경우 중증도가 낮은 환자의 유입이 줄어들 것으로 예상됩니다. 이에 따라 많은 병원들이 중증 환자 진료, 감염 격리 병실 등 의료 기능을 강화하는 방향으로 통합판정제도에 대비하고 있습니다.

일부 병원은 급성기병원이나 재활병원으로의 전환을 시도하고 있으며, 특히 규모가 작거나 대형병원으로부터의 환자 유입이 어려운 지방의 요양병원들은 ‘의료요양원’ 형태로의 전환을 고려하고 있습니다. 요양원의 경우도 경증 환자들을 재가나 지역 돌봄으로 넘겨줘야 함과 동시에 중증 환자는 요양병원으로 보내야 하는 상황입니다. 이에 따라 요양원들은 상급 병실 특화, 치매 전문 서비스 등 차별화 전략을 통해 새로운 활로를 모색하고 있습니다.

이에 반해, 주간보호(데이케어)를 비롯한 재가서비스 영역은 점차 활성화되는 추세입니다.
보건복지부 통계에 따르면 최근 몇 년간 요양병원 수는 감소하고 있는 반면, 데이케어센터의 수와 이용자 수는 꾸준히 증가하고 있습니다. 특히 재택진료와 방문재활 등 일부 재가서비스는 현재 시범사업이 활발히 진행 중이며, 이를 통해 본격적인 제도화를 준비하고 있습니다.
이러한 변화는 통합판정체계가 지향하는 재가 중심의 돌봄 서비스 확대와 맞물려 나타난 현상으로, 이를 제도적으로 뒷받침하기 위해 전국 읍·면·동 단위에 간호사 배치, 지역건강돌봄센터 설치 등 다양한 정책도 함께 추진되고 있습니다.
마지막으로, 주거와 관련된 분야를 살펴보면, 고령자와 장애인을 위한 다양한 정책이 추진되고 있습니다.

대표적으로 노후 주택의 개·보수를 지원하는 주택개조 지원, 노인을 위한 지원주택 제공, 신축 주택에 대한 유니버설 디자인 적용, 주거이전을 위한 공공임대주택 확보, 방문 주택관리 및 집수리 서비스 제공 등이 있습니다.
이러한 정책들은 제도적 기반 마련과 재정 투입이 함께 이루어질 예정이며, 앞으로 노인 주거 서비스 시장에서 새로운 비즈니스 기회가 확대될 가능성이 큽니다.

Q&A
질문1: 통합판정제도라는게 시행되면 지금까지와 다르게 실제 어떤 서비스들이 제한되거나 하는게 있을까요?
답변: 통합판정제도 도입으로 인해, 판정된 등급에 해당하지 않는 의료·요양·돌봄 서비스의 이용이 제한될 가능성이 있습니다. 예를 들어, 경증 환자는 요양병원 입원이 어렵고, 중증 환자는 요양원이나 재가서비스 이용이 제한될 수 있습니다.

제도의 취지인 재원 효율화를 고려할 때, 통합판정 결과보다 높은 수준의 서비스 이용을 제한하는 방향이 중심이 될 것으로 보입니다. 이는 경증 환자의 불필요한 병원 및 시설 이용을 억제하는 긍정적인 효과도 기대되지만, 실제 시범사업에서는 말기암이나 중증 치매 환자조차 경증으로 분류되는 사례가 발생하고 있어 이러한 사례들에 대한 보완책이 필요할 것으로 보입니다.

질문2: 주택 관련 일을 하다보니 재가서비스에 대한 내용이 눈에 들어 오는데요.. 재가서비스가 늘어나면 가족 부담은 오히려 늘어나는 것 아닌가요?
답변: 맞습니다. 재가서비스가 확대될수록 가족의 돌봄 부담은 커질 수밖에 없습니다. 현실적으로 가족이 직접 간병을 맡는 일은 어려운 경우가 많으며, 요양병원이나 요양원의 다인 간병(예: 6대1 간병)에 비해 자택에서 개인 간병인을 고용할 경우 비용이 실제로 6배에서 8배 이상 더 들어가는 등 경제적 부담이 크게 늘어납니다.

또한, 요양원에서 장기요양보험으로 간병비 지원을 받거나 자택에서 가족이 간병하던 환자가 통합판정체계에 따라 중증으로 분류되어 요양병원으로 이동하는 경우에도 요양병원의 간병비는 현재 100% 본인 부담이기 때문에, 기존보다 간병비 부담이 급격히 증가하게 됩니다. 이는 중증 환자에 대한 적절한 돌봄 환경 제공이라는 정책 취지와는 달리 오히려 경제적 부담을 가중시키는 결과를 초래할 수 있습니다.

통합판정체계의 실효성을 높이기 위해서는 재가 돌봄에 대한 가족 부담 완화 방안과 함께 요양병원 간병비에 대한 제도적 보완이 반드시 필요할 것으로 보입니다.

질문3: 요양병원, 요양원 등의 경우 일정 규모 이상이 되지 않으면 사업성이 안나오는 경우가 왕왕 있던데 지역별로 몇Bed 이상 되어야한다 이런 대략적인 기준을 세운다면 얼마나 될지요?
답변: 지역별로 다양한 환경의 차이가 있어 딱 집어 말씀 드리기는 어렵습니다만 최근 들어 중증환자진료, 감염격리 병실등 의료기능 강화 요구에 따라 시설과 규모의 확장이 요구되는 경향이 있습니다. 암전문요양 1인실 위주의 고급화 병원등 특수한 경우를 제외하고 제 개인적 의견으로는 보통 최소 150베드는 넘어야 하지 않을까 생각합니다.

질문4: 통합판정제도가 도입됨으로써 예상할 수 있는 주거시설이나 서비스 분야에서의 유망한 사업 모델은 어떤 것이 있을 수 있을까요?
답변: 통합판정제도는 결국 AIP(고령자의 지역사회 계속 거주, Aging in Place) 개념과 맞닿아 있으며, 이는 노인이 현재 거주 중인 곳에서 계속 생활할 수 있도록 지원하는 방향으로 이해할 수 있습니다. 이에 따라 집이나 지역사회에 머물면서 재가서비스를 이용하려는 수요가 점차 증가할 것으로 예상되며, 이러한 변화는 기존 주택이나 지역 시설을 노인의 생활 방식에 맞게 개조하거나 리모델링하는 사업의 활성화를 이끌 수 있습니다.

지난 주, 송창용 원우님께서 발표하신 ‘안전 목욕탕’ 사례는 이러한 흐름에 부합하는 대표적인 예로, 향후 관련 분야의 발전 가능성을 잘 보여줍니다. 또한, 노인을 위한 공공임대주택이나 주거이전 지원주택의 공급 역시 정책 방향에 따라 큰 기회를 가질 수 있는 분야로 주목됩니다.

질문5: 의료요양원이라는 형태가 생소한데요.. 병원과 요양원의 중간쯤 되는 새로운 형태의 시설인가요?
답변: 통합판정제도의 도입이 예고되면서 규모가 작거나 지방에 위치한 요양병원들의 경영난에 대한 우려가 커지자 정부는 두 가지 방안을 출구전략으로 제시한 바 있습니다.
첫째는 ‘의료요양원’이라는 개념으로, 요양원이지만 의료진이 상주하여 일부 의료 기능을 수행할 수 있는 시설로 전환하는 방안입니다.
둘째는 기존 요양병원의 일부 병동을 요양원 형태로 활용할 수 있도록 허용하는 방안입니다.
기존에는 의료기관 내에 요양원을 설치하는 것이 불가능했고, 의료기관과 요양원 간에 인력과 시설의 공유도 금지되어 있었으나, 이 제도에서는 이를 허용하여 요양병원과 요양원의 기능이 혼재된 새로운 형태의 기관 운영이 가능하도록 하는 방안이 검토되고 있습니다.
향후 통합판정제도가 본격 시행되면, 이와 같은 시설 전환 및 운영 방식에 대한 구체적인 논의가 본격화될 것으로 보입니다.

안녕하세요~
이노션 워크스마트지원팀장, 글프 47기 송창용입니다.
광고회사에 있지만 하는 일은 사옥신축을 담당하고 있습니다.
초년시절부터 부동산을 담당해왔고 공간과 사람, 그리고 지역의 관계에 대해 더 깊이 배우고 싶다는 마음으로 건부대에 다니고 있습니다.
오늘 이렇게 뜻깊은 KOSH에서 제가 진행한 또다른 프로젝트를 소개할 수 있는 기회를 얻게 되어 정말 기쁘고 설렙니다.
제가 준비한 일죽목욕탕 리브랜딩 프로젝트는 광고회사인 저희 이노션이 기존의 시선을 조금 다르게 가져가서 시도해본 케이스인데요. 소개해 드리겠습니다.

지금 우리 사회는 초고령사회에 본격적으로 접어들면서 시니어 케어에 대한 관심이 민간, 국가, 지자체까지 정말 다양한 주체들이 고민하고 참여하는 시대가 되었죠.

하지만 민관이 진정성 있게 협력해서 차별화된 컨텐츠를 만들고, 그걸 지속 가능한 구조로 셋팅하는 사례는 아직도 찾아보기 쉽지 않은 것 같아요.

그래서 이번 프로젝트는 그 점에서 조금 특별했습니다.

광고회사의 창의적인 시선과 시니어테크, 고령친화적 리디자인, 그리고 무려 7개 기관이 협력하고, 지자체 추경 예산까지 확보하면서 이뤄낸 민관 협력 모델을 경험해볼 수 있었거든요. (절대 쉽지 않았지만 값진 경험이었습니다. 시의회 추경의결을 위한 비하인드 노력까지도요ㅎ)

이번 프로젝트의 선정 과정부터 최종 반영한 설계 요소까지 실무적인 부분 이해 하실 수 있도록 비교적 상세히 장표에 담아보았습니다.  

특히 건강상태에 맞춰 안전 목욕법을 제안해 주는 진단기기 부터 안전사고를 대비한 알림벨과 호출 버튼, 히트쇼크와 미끄럼 사고 예방을 위한 열선이 깔린 바닥 등 의료진들의 전문 자문을 받아 헬스케어 관점에서 주요하게 고려해야 할 Key Points들을 어떻게 반영 했는지 p.11 및 p.16에서 확인해 보실 수 있습니다. 어르신들을 위한 시설을 고민하실때 참고해 보시면 좋을 것 같습니다.

이 프로젝트를 준비하면서 저희가 새롭게 깨달았던 부분이 있습니다. 목욕탕이라는 공간이 단순한 '씻는 곳'을 넘어 지역 어르신들에게는 하루의 피로를 풀고, 안부를 나누고, 치유와 회복이 이뤄지는 삶의 공간이라는 점을 다시 한 번 절감한 프로젝트였고요.

이 작은 공간이 어떻게 지역을 바꾸고, 사람을 연결하고, 나아가 초고령사회에서 필요한 새로운 케어 플랫폼이 될 수 있을지 고민해봤습니다.

오늘 이 사례가 여러 원우님들이 고민하시는 시니어 케어, 고령친화 비즈니스, 지역기반 리빙랩 모델 같은 고민들에 작게나마 보탬이 될 수 있다면, 그것만으로도 이 프로젝트의 의미가 더해질 것 같습니다.

그리고 이 프로젝트는 현재 국제디자인어워드와 국제광고제에 출품되어 수상을 대기중에 있습니다. 공중목욕탕이라는 곳에 대해 아시아 지역 외에 서양에서 이해할 수 있을까 했던 부분이 있었습니다.(왜 목욕을 같이 하지? 하는..) 의외로 시니어케어라는 전세계적 아젠다를 놓고 오픈마인드로 접근해준거 같습니다.  엠바고가 풀리는대로 추가로 KOSH여러분께 공유드리도록 하겠습니다. ^^

안녕하세요 금투 46기 이광재 입니다.

오늘은 발표자료 공유에 앞서 그 동안 제가 요양병원을 운영해 오면서 가졌던 생각들에 대해 간략히 말씀 드리려고 합니다.  편찮으신 부모님을 요양병원에 모셔야 할지 고민 하시는 분들, 관련 비즈니스를 고민 하시는 분들,  모두 한번쯤 같이 생각해 보면 좋을 것 같습니다. 그럼 바로 시작하겠습니다.

노인을 위한 나라는 없다

 요양병원을 운영하면 여러 환자 보호자들을 겪게 됩니다. 매일 문병 오며 부모에게 물심양면 최선을 다 하려는 부류부터, 입원시만 동행하고 연락 한 번 없다가 임종하신 뒤에야 찾아오는 부류, 드물게는 빨리 돌아가시게 해달라는 사람들까지 있습니다. 하지만 대부분은 부모에게 적당한 노력과 비용을 들이고자하는 일반적인 사람들입니다.
나이든 부모님을 어떻게 모실 것인가는 예나 지금이나 그 사회의 큰 문제 중 하나였습니다. 노인은 생산력이 떨어지지만 그 사회의 자원을 같이 사용할 수 밖에 없습니다. 이런 계층에게 ‘최소한의’ 사회자원을 나눠주고자 하는 것은 어쩌면 자연스러운 일인지도 모르겠습니다. 인체가 생존을 위해 새로운 세포를 만들고 수명이 다한 세포는 버리듯, 인류공동체도 생존을 위해 스스로 이런 방식을 고른 것이 아닐까요. 이런 시각으로 보면, 노인을 부양하는 데에 ‘충분한’ 자원을 ‘선순위'로 나눠 주려는 사회는 찾기 어려울 것 같습니다. 안타깝지만 노인은 사회자원 '배당'에 있어 항상 '후순위 권리자'입니다.

과거에는 노인부양을 단지 각 가정이나 개인의 문제로 생각했습니다. 그러나 현대의 많은 국가는 사회 보장을 통해 이를 해결하고자 하고있고 안정적인 결과를 내는 나라들도 있습니다. 이렇게 사회적으로 노인을 잘 부양하는 나라는 소위 선진국입니다. 기본적으로 국가의 경제력이 바탕되어야 합니다.

우리나라 역시 국민건강보험 노인장기요양보험 같은 사회보장제도를 통해 노인을 상당히 효과적으로 부양하고 있습니다. 다행히 아직은 우리 나라의 경제력이 상당히 높고 가용자원이 많은 시대입니다. 그러나 우리나라의 인구구조는 동서고금 유래없는 급격한 변화를 맞이하고 있습니다. 고령인구는 빠르게 느는 반면 그들을 부양해야 할 생산 인구는 오히려 줄고 있습니다. 이런 변화는 필연적으로 생산성을 떨어뜨리고 그에 따라 우리나라의 경제력은 약해질 것입니다.

이렇게 우리 사회가 가난해졌을 때, ‘언제나 후순위 배당권자인’ 노인에 대한 처우가 어떻게 변할지 쉽게 예상할 수 있습니다. 긴 병에 효자 없고 흉년에 어미 굶습니다. 그들에 대한 사회보장성은 예상보다 빠르게 나빠질 것입니다. 사회보장망에서 소외된 노인이 늘어나게 되고 보장망 안에 있더라도 최소한의 혜택만 받게 될 것입니다. 또 사회보장에 대한 기대를 잃게 되어 부유한 이들은 더 많은 개인 자산을 노후생활에 사용할 것입니다.

즉 가까운 미래에 노인은 사회보장망에서 소외된 계층, 충분치 않은 혜택을 받는 계층 그리고 개인 자산으로 만족할 만한 노후 생활을 누리는 계층 등으로 나뉘게 될 수 있습니다.

지금까지의 이야기가 일리 있다면 앞으로의 이른바 시니어 사업은, 충분치 않은 사회보장을 받는 노인을 대상으로 박리다매 식의 이익을 얻거나, 사비로 풍족한 노후 생활을 하는 노인들에게 조금 더 넉넉한 이익을 얻는 방법 크게 두 가지로 생각해 볼 수 있겠습니다.

그간 시니어 사업에 여러 시도들이 있었지만 이렇다할 성과를 거둔 곳은 손에 꼽을 정도라 합니다. 좋은 시설을 갖추고 야심차게 시작한 각지의 노인주거시설과 요양시설 중 타산이 맞지 않아 폐업한 곳도 많다고 합니다. 원우들과 이야기를 나누어봐도 지속적으로 충분한 수익을 낼 수 있는 사업 모델은 아직 눈에 띄지 않습니다. 더클래식500 정도일까요? 그런데 이런 모델도 지금은 급격한 비용상승으로 재현하기 어려워보입니다. 또 대기업이 시니어 사업에 진출하면서 도심에 설립한 노인주거시설도 그 수익성에 있어 아직 희망적인 이야기는 들리지 않습니다.

여러분들도 느끼 듯이 뭔가 잡힐 것 같은데 잡히지 않는 그런 느낌입니다.

어떻게 해결할 수 있을까요. 미국과 일본의 좋은 사례를 좇는 것이 근사한 해결책이 될 수 있을까요? 얼마 만큼의 의료서비스를 접목해야 다른 노인주거시설과 차별을 줄 수 있을까요? 노치원 노인주거시설 요양원 요양병원의 연계 강화나 단지화(complex化)가 해결 방법이 될까요? 아직 아무도 답을 할 수 없습니다.

아래에서는 우선 요양병원에 대해 전반적이고 기본적인 이야기를 해보려고 합니다. 같은 노인관련 사업이지만 사업주체나 목적, 소비층 등 다른 부분이 많아 그간 서로 정보를 공유하기 어려웠습니다. 궁금했던 부분에 대해 적극적으로 질문 주시면 좋겠습니다. 이런 기회를 통해 좀 더 근사한 시니어 사업모델을 만드는 데에 조금이라도 도움이 됐으면 좋겠습니다.

안녕하세요~
건개31기 이지희입니다.
건부대를 졸업한지도 어느덧 5년이라는 시간이 훌쩍 지났습니다..
제 인생에 건부대를 다닌 경험은 너무나도 큰 행운과 기회였습니다. 그리고, 그 감흥은 졸업 이후에 더욱 절실하게 느끼고 있답니다 :) 여러분도 학교 생활 열심히 하시면서 많은 것들을 보고 듣고 느끼고 배우시면 좋을 것 같습니다.
저는 2024년 8월 코시 해외연수에 참여하면서 이렇게 전문위원까지 활동을 하게 되었는데요.  졸업생인 제가, 이렇게 KOSH에서 여전히 활동할 수 있는 이유가 뭘까요?
그건 아마도 여러분과 크게 공감하는 바가 있기 때문일 거에요. 바로, 우리는 지금 이 순간에도 나이를 먹고 있다는 것이죠.

1. 여러분은 나이가 들면 어디에서 살고 싶은가요?
우리는 부동산 대학원에 다니고 있으니, 실버타운에 대해 공부하고 어떤 실버타운을 짓고 개발할지 공부하고 있지만, 모든 사람들이 노년에 많은 월세를 감당하며 실버타운에 살 수 있는건 아닙니다.
오히려 대부분의 사람들은 나이가 들수록 새로운 곳에서 살기보다는 내가 살았던 곳 또는 익숙한 지역에서 살고 싶어합니다.
이러한 개념을 AGING IN PLACE 즉 AIP라고 합니다. 

2. 이러한 AIP의 개념은 현재 고령사회에 직면한 국가들에서 추구하는 복지정책의 트렌드입니다. 일본을 사례로, AIP를 바탕으로 지역 내에 복지를 제공하기 위해서는 주거와 생활지원, 의료, 돌봄, 돌봄예방 등을 통합적으로 구성해야 합니다. 일본 내에서 AIP를 바탕으로 하는 복지서비스 이용자의 80%이상이 자가 주택에 거주하고 있는데, 이는 노년기에 주거지 외에 필요한 서비스는 의료 및 돌봄 등의 생활서비스로 해석할 수 있습니다. 

3. 그럼, 우리나라의 현재 노인복지서비스에는 어떤 것이 있는지 알아볼까요!? 노인복지법상 노인관련시설에는 크게 노인주거복지시설, 노인의료복지시설, 노인여가복지시설 그리고 재가노인복지시설이 있습니다. 이 중에서 재가노인복지시설이 일종의 생활 서비스영역인데요. 오늘의 주제발표는 재가복지시설 중에서 주야간보호서비스를 소개하려고 합니다. 주야간보호서비스는 데이케어센터라는 이름으로 국내에 보급되어 있습니다.

 4. 그럼, 데이케어센터가 어떤 곳인지 살펴볼까요!? 데이케어센터는 쉽게 노인유치원이라고 생각하시면 됩니다. 데이케어센터에서는 쉽게 말해서 도움이 필요한 몸이 불편한 노인들에게 평일 낮 시간동안 다양한 서비스와 프로그램을 제공하는 시설입니다. 오전에 등원하여 건강을 체크하고, 아침체조, 인지활동 후 점심식사를 하고 오후에는 각종 레크리에이션과 특별활동을 하며 간식까지 제공합니다. 이후 하원을 하는 시스템이니 말그대로 지금의 아이들이 유치원을 다니는 것과 같은 개념으로 생각하면 됩니다. 

 5. 하지만, 이러한 데이케어센터의 시설은 상당히 열악한 상황입니다. 보통은, 근린상가의 일부를 활용하고 있으나, 앞으로 살던 집에서 계속 거주하는 노인의 숫자가 늘어나고 수요가 증가한다면 민간의 독립된 사업의 영역으로 확장하면서 시설도 더욱 좋아질 것으로 예상됩니다. 아마도 우리가 현재 유치원으로 사용하고 있던 시설의 많은 숫자가 노인유치원인 데이케어센터로 변화하지 않을까 생각하는 관점에서 이번 발표자료를 준비하였습니다.  

대한민국 상속세 실질부담은 가희 OECD에서 최고라고 할 수 있습니다. 특히 최근 10년간 폭등한 부동산 가격으로 인해 집 한 채만 있어도 ‘억’단위 상속세가 나오고 있습니다.  2016년 12월 서울 아파트 평균 매매가액은 5억 6200만원 가량으로 일괄공제 5억원을 제하면 상속세는 6백만원 가량이었습니다. 그러나 최근인 2024년 11월 KB시세로 살펴본 서울 아파트 평균 매매가격은 12억 5200만원으로 집은 좀 더 낡아졌지만 일괄공제 5억원을 제할 경우 1억 6500만원으로 2016년도에 비해 27배 가량 상승한 것으로 알 수 있습니다

나아가 상속세를 대폭 증가시키는 핵심 이론은 ‘10년 내 상속인에게 증여한 것과 5년 내 상속인 이외의 자(손주, 사위 및 며느리, 형제 등)에게 증여한 것’을 전부 상속재산에 포함해서 합산 신고한다는 점입니다. 그래서 미래의 상속세를 줄이기 위한 가장 기본적인 접근은 여유가 된다면 최대한 빠른 증여입니다. 

국세청에서는 추정상속재산 이슈 발생 시 '현금 인출은 대부분 부모가 자녀에게 현금성 자산을 증여했다'고 보는 경우가 많습니다. 따라서 평소 부모님과 대화할 수 있는 상황일때, 누군가와 현금거래가 있는지를 확인해 보는 것이 좋고, 가급적 현금 지출에 대한 확인증을 챙겨놓으면 추후 도움이 됩니다.  

또한 보험금의 경우, 가족간이라도 타인의 자금으로 보험료를 납입할 경우 추후 수익자가 다르다면 과세가 될 수도 있다는 점을 미리 참고하면 좋을 것 같습니다. 

마지막으로, 부모님이 돌아가시게 된다면 잊지말고 챙겨야 할 부분이 있다는 점도 알아두면 좋을 것 같습니다. 다소 무거운 주제이지만 언젠가는 챙겨야 할 부분이기에, 슬라이드 후반부에 부모님이 사망하시는 당일 부터 1개월, 3개월, 6개월, 9개월 이내 거치게 될 상속 절차에 대해 기재해 놓았으니 참고해 주세요

이렇게 상속세는 ‘보통의 세금’이 되버렸는데 상속세 개편은 될 듯 될 듯 되지 않고 있습니다. 2024년에 여야가 합의될 듯 하더니 계엄령이 터지고, 2025년 초에는 될 듯 될 듯 하다가 대선 레이스가 시작되기 직전입니다. 

마냥 기다릴 수 없는 상속인들은 사전 상속 플랜을 계획하려는 문의가 많은데 이에 대해서 생활 속 상속 절세 팁을 몇 가지 말해보았습니다. 

안녕하세요. 금투 33기 정성옥 입니다. 
시작에 앞서 저와 프로젝트에 대해 간단하게 소개 드리자면, 저는 KB국민은행과 이지스자산운용을 거쳐 현재는 포스트자산운용 소속으로 시니어하우징 및 코리빙 섹터에 관심을 가지고 다수 건에 대한 투자 검토 진행 중에 있습니다. 
(참고로 포스트자산운용은 김천중 대표를 포함하여 총 6명의 건부대원이 함께 일하고 있는 신생 자산운용사입니다. 부디 많은 관심과 응원 부탁 드립니다.)
금번 소개 해드릴 프로젝트는 시니어하우징 번외 상품으로 작년 투자를 검토하였으나 현재는 Pending 중인 상황으로 파악되며, 이에 공식적인 자리에서 소개 드리기에 부담도 되지만 저희 KOSH 회원분들께 조금이라도 경험을 공유해드리고자 칼럼 주제로 선정하게 되었습니다.    

본 칼럼의 주제는 '중/단기 거주상품 및 금융구조 제언'입니다.
많이 부족하지만 경험과 의견이 다른부분에 있어 좋은 취지로 너그럽게 이해해 주셨으면 하는 바램입니다.
#2. 현재 국내의 경우 노인복지주택, (유로)양로시설, 노인요양시설에 대한 투자 및 검토가 주를 이루고 있지만 해외 헬스케어 섹터를 보면  투자 대상 자산의 폭이 상당히 넓으며, 중장기적으로는 요양(Care)목적과 치료(Cure)목적 접목을 통한 새로운 투자자산의 발굴도 가능할 것이라 판단됩니다.

#3. 상급병원 진료를 요하는 지방 환자수와 암환자수는 지속적인 증가 추세를 보이고 있으며, 대학병원 암센터 인근에는 지방거주 암환자가 단기로 머무를 수 있는 환자방이 운영 중이나 대부분 케어서비스가 없고 비위생적인 주택가 원룸 또는 모텔 등 에서 월 100 만원 수준의 금액을 지불하고 있는게 현실입니다.  

#4. 이에 (질환별)식사 제공, 병원 동행 서비스 등 기존 시니어하우징 운영사가 제공하는 서비스를 접목하여, 

#5. 지방 및 암 환자를 주요 타깃으로 국내 병원 인근(도보 15분 이내) 맞춤형 서비스를 제공하는 '프리미엄 중/단기 거주시설' 개발을 목표로...토지매입 및 개발에 강점을 가진 국내 유명 시행사와 환자를 대상으로 맞춤서비스 제공이 가능한 시니어하우징 운영사가 공동 투자하여 본건 사업을 위한 별도의 운영사를 설립하였습니다. 

#6. 본건 사업 시행법인은 개발과 운영에 경험을 가진 '운영사'를 중축으로 국내 대형 병원 인근 물건을 투자 대상으로 선정하여 자체적인 사업추진을 시도하였으나, 경색된 부동산 금융 환경 및 '환자방' 컨셉의 모호성 등으로 안정적인 금융 및 사업구조 구현을 위해 추가 에쿼티 투입, 선매입 및 마스터리스 구조 등을 접목하게 되었습니다.    

#7. 8 수익자는 1종 OO증권 PI /2종 포스트자산운용 /3종 시행법인(재투자) /4종 SI 또는 PE 로 구성하였으며, 개발단에서는 원활한 PF 진행을 위해 총 사업비 대비 에쿼티 비중을 높이고, 마스터리스 주체인 운영사의 열위한 신용도에 따른 임대료(펀드 수익의 원천) 미지급 리스크 헷지를 위해 시행법인(차주) 모회사의 지급보증 구조를 추가 하였습니다. 또한 선매입 확약 구조를 통해 담보가치 미충족에 따른 PF대주 Exit 리스크를 경감 하고자 하였습니다.

#9. 마지막으로 본건 업무를 진행하며 각 이해관계자들과 협의시 논의되었던 주안점 및 이슈들을 공유 드리고자 합니다. 첫째, 투자를 유치하고 사업 및 금융구조를 설계하는 AMC 입장에서는 어떤 유형의 투자자(SI, 외국계투자자,PE 등)로부터 어떤 성격의 투자자금(펀드유형)을 어떻게 접목 시킬 것인가에 대한 고민이 중요해 보입니다. 둘째, 운영사와는 입지 및 적용 컨셉 등에 따른 가격 책정과 인력운용안 등  운영 비용 가정에 대한 합의를 시작(기준)으로 펀드수익의 원천인 임대료 수준을 정하게 됩니다. 또한 투자자를 PE 또는 SI로 계획한 경우 운영사에 대한 지분 협의도 감안되어야 합니다.

#10. 셋째, 대주 협의시 이슈는 에쿼티가 충분하지 않을 경우 자산의 입지와 용도에 따라 담보가치 미충족 리스크가 발생할 수 있으며, 이 경우 선후순위 구조에 따른 후순위 투자자 확보 리스크 및 높은 금융비용에 따른 사업성 저하 리스크 또는 시행법인의 첨담보 제공 여력 등을 고려하여야 합니다. 넷째, 특히 규모가 작은 사업의 경우에는 대주가 요구하는 신용도와 신용보강을 충족하는 시공사 pool 이 제한적이라는 점과 진행시 공동사업약정 수용가부 등 시행법인과의 협의점을 찾아야 한다는 점도 감안 하여야 합니다.

#11. 소개 프로젝트의 경우 '환자방' 이라는 생소한 컨셉에 영세한 사업규모 및 제한적은 투자자 Pool 등 업무추진에 제약사항이 많았던 것으로 기억됩니다. 하지만 지속적으로 성장하고 있는 시니어하우징 투자 모멘텀 및 본건 투자검토를 통해 확인된 지방/암 환자의 실질 수요 등 감안시 중장기적 관점에서는 검토 가치가 있다는 개인적인 의견을 조심스럽게 피력해보고자 합니다. 마지막으로 수요의 타깃(환자 vs 노인)이 다를 뿐 운영컨셉, 규모 등이 본건과 비슷한 시니어하우징 투자 건도 다수 확인되는 바 상기 이슈들에 대한 고민을 공유하였으면 하는 바램이며 개발 타깃, 투자자 유형 또는 자금 성격 등에 따라 본건과 다른 다양한 사업/금융 구조로 구현될 수 있다는 점도 참고 부탁드립니다. 

감사합니다.

* Q&A
모영준: 수요 타게팅을 할때 일반적인 인근지역의 노인 인구수를 많이 참고하게 되는데, 제언하신 상품의 경우 좀 더 세부적인 데이터들까지 고려해야 될 것 같은데요. 지방이나 암 환자 수 같이 해당상품의 실질수요를 파악하기 위해 필요한 데이터들이 있나요?
답변: 본건 인근 상급지 병원 기준으로,  암 병원의 병상수 및 환자수는 전체 대비 5% 수준인데 비해 외래환자수는 23%로 매우 높은 비중을 차지하고 있으며 주요 타깃으로 분류되는 방사선치료환자의 경우 1일 255명 환자 중 84명만 입원이 가능한 수치로 본건 수요를 간접적으로 확인 하였습니다.

모상현: 프리미엄 중/단기 거주상품에 대해 새롭게 생각하고 금융구조에 대해 생각해보는 계기 되었네요. 그럼, 가격책정과 운영인력 (안)은 어떻게 되나요?
답변: 1인실/2인실/4인실 등 총 24호실로 입주정원 48명으로 구성하였으며, 인당 평균 약350만원 가격을 책정하였습니다.
인건비는 인당 평균 300만원수준으로 (라이프케어)간호사 1명, 코디 2명,(운영지원) 임대관리 1명, (식당운영) 조리사2명, 조리원2명 홀직원 1명 = 총 9명 운영계획을 세웠습니다. 

장석환: 수요층이 환자 등으로 세분화 되어 있는데요. 공실 관리가 중요 할 것 같은데요. 고객 유치를 위한 별도의 마케팅 방법이 있을지요?
정지량: 병원 협력망과 예약서비스 구축은 어떻게 하셨을까요? 병원에서 영업이 되는 거니 더 적극적으로 해줄거 같기도 하지만 아닐거 같기도 하고 실무에서는 어떤지 궁금하네요.
답변: 위에 두분 질의에 대한 공통답변으로.. 기본적인 대외 마케팅에 앞서 병원대상으로 간병인 공급을 제공했던 운영사가 병원 원무과 등 행정부서와 관계가 이미 구축된 상황에서 수요를 포착하고 협의하에 본건 개발을 추진하게 되었습니다.

강태건: 이용하는 고객이 대부분 환자들 대상일 텐데 시설이용하다 사고(?)가 발생했을때 보험처리 용이할까요? 리스크 헷지할 방안은 있을까요?
답변: 본건 관련하여 보험처리 방안 등 사고에 대한 구체적인 대응방안 까지는 협의가 진행되지 아니하였지만 지난번 코시 세미나에서 케어닥 대표님이 말씀 주셨듯이 제도적으로도 미진한 점이있으며 대부분 케어코디분 등 실무자와 개별적인 협의를 통해 해결하고 있는 상황입니다.

김인국: 본 건에서는 어떤 성격의 투자자를 유치하셨나요?
답변: 하기와 같은 투자자를 대상으로 투자유치를 진행하였습니다.
1) 대기업(SI)_시니어하우징 TFT 구성 등 본건 섹터에 관심이 있는 SI 중심 투자유치 
2)  국내 PE_ 플랫폼(운영사) 투자에 관심이 있는  국내 PE
3) 외국계 투자자_ 시니어하우징 및 코리빙 섹터 관심 외국계 투자자 태핑 등

이우제: 환자방 컨셉과 가장 큰 차이점은 프리미엄일까요? 기존 환자방이 100만원에서 평균 가격 350만원이면 꽤 크게 업그레이드되는것으로 보이는데, 어떤 차별성이 있는지가 잘 와닿지가 않아서 질문드려요.. 48명 규모면 연면적  어느정도로 컨셉 잡으신건지도 궁금합니다.
답변: 연면적 약 1,000평, 호실당 전용면적 7 ~ 14평 규모로 각 층별 커뮤니티시설 배치를 계획하였습니다. 문의주신 차별성은 바로 아래 질의 답변과 같이 드리겠습니다. 

조융기: 아주 오래전 병원 앞에서 대기하던 환자들의 수요를 받아주던 환자방이 있었고 이후 실손보험과 함께 암요양병원, 암한방병원이 등장해서 그 수요를 흡수해 괜찮은 수익을 얻어 온것으로 알고 있습니다. 갈수록 실손보험이 까다로워지고 혜택이 줄어드는 상황에서 보험이 없거나 보장에서 제외된 암환자군을 타겟팅한다면 꽤나 유망한 모델일것 같습니다.
다만 병원의 경우 암환자들의 까다로운 성향과 다양한 요구사항들을 맞춰주기 위해 시설이나 인건비 부담이 커지는 경우가 많아 실손보험이 까다로워진 최근에는 운영을 포기하는 병원들도 많아지고 있습니다. 전액 자부담으로 입주하는 환자주택(?)이 암환자들의 요구에 맞춘 서비스를 제공할때 어느정도 비용을 받아야 수익성이 있을지 저도 궁금하네요.
답변: 본건 컨셉은 요양병원(의료시설)과 같이 의사가 상주하는 환자 치료의 의료적 목적보다는 거주목적에 초점을 두고 있습니다. 지방에서 통원치료가 불편한 환자 및 환자가족에게 쾌적한 거주환경을 제공하고 암환자별 맞춤형 식사 제공, 통원 동반 서비스 등 환자라는 동일 타깃군을 대상으로 맞춤서비스를 제공하고 정보를 공유할 수 있는 공간(커뮤니티 시설 등)을 제공하고자 하였습니다.
운영사 기준 수익성의 경우 결국 임대료 수준이 중요하다고 봅니다. 임대료는 곧 투자자의 펀드수익이므로 투자자의 요구수익률에 따라 임대료 수준에 대한 합의가 필요하다고 봅니다. 임대료 수준 합의를 위해 먼저 입지 및 제공 서비스 등 컨셉에 따른 가격책정에 대한 합의가 선행되어야 하며,  비용측면에서 중요한 인건비의 경우 본건은 타 노유자시설 대비 최소화 하였습니다(간병보다 거주목적). 참고로 본건 운영단의 수익률은 10 % 미만 입니다. 

본 칼럼은...

본 칼럼은 '나이 들어 어디서 살 것인가, 어떻게 살아갈 것인가'입니다.  초고령 사회로 진입하고 있는 지금, 건강하고 자립적인 노후를 위해 어떤 공간이 필요할지 함께 고민해보는 시간을 갖고자 준비하였습니다. 

 1.  건강하고 자립적인 노후를 위한 새로운 주거공간에 대한 고민이 필요합니다. 현재 우리 사회는 실버주택과 요양시설이라는 두 가지 이분법적인 방식으로 시니어 주거를 다루고 있지만, 다양한 노인의 삶을 담기에는 한계가 있습니다.

2. 그래서 주목할 개념이 [어시스트 리빙]입니다. 일본에서는 자립형(인디펜던트 리빙), 중간단계(어시스트 리빙), 요양형(너싱홈) 등 건강상태에 따라 주거가 체계화되어 있습니다. 특히 어시스트 리빙은 일정한 도움만 받으며 자립생활을 이어가는 형태로, 자율성과 돌봄의 균형을 갖춘 모델입니다.

3. 우리나라의 경우, 현재는 자립형과 요양형 사이의 중간 단계가 부재하여 건강이 조금만 나빠져도 곧장 요양시설로 가야 하는 현실입니다. 어시스트 리빙은 이를 보완하며, 건강에 따라 유연한 전환이 가능한 연속적인 주거 모델입니다.

또한 초기 치매나 인지장애를 대상으로 한 개인 맞춤형 케어 공간도 필요합니다. 첨단 인프라와 보호자 지원 프로그램을 통합한 시스템은 환자와 가족 모두에게 신뢰를 줄 수 있습니다.

4. 해외에서도 좋은 사례가 있습니다. 미국의 Belmont Village는 어시스트 리빙과 메모리 케어를 결합해 고령자의 품격 있는 삶을 지원하고, 일본의 쇼트스테이 및 소규모다기능 주택은 지역사회 내에서 유연한 돌봄 체계를 구축하고 있습니다. 돌봄의 유연성과 지역사회 연계성을 동시에 고려해 설계되었습니다.

특히 입퇴소가 자유롭고, 지역사회 내에서 고령자가 이동할 수 있는 '플렉서블한 케어'가 가능하다는 점에서 주목할 만합니다

지금까지 국내외 시니어 주거공간의 사례를 통해, 앞으로의 방향성에 대해 함께 고민해보았습니다.

이제는 노인을 위한 공간이 아닌, 노인이 '주체가 되는 공간', 노인이 '살고 싶은 공간'을 만드는 것이 중요하다고 보고 있습니다. 여러분들의 의견도 주시면 감사하겠습니다. 

1. 독일, 일본, 미국은 우리보다 먼저 고령화 사회에 접어들면서 요양보험을 도입하고, 공공과 민간이 역할을 나누며 시니어 주거 시장을 키워왔어요. 정부는 취약계층을 지원하고, 민간은 프리미엄 시장을 개척하면서 시장이 점점 이분화됐죠. 특히, 최근에는 베이비부머 세대의 라이프스타일을 반영한 도심형 대형 시설이 늘어나고, ‘한 곳에서 편하게 늙어가자(Aging in Place)’는 개념도 확산됐어요.

2.우리나라도 비슷한 길을 걷고 있어요. 정부는 민간 참여를 독려하고, 시니어 주거시설이 부족하니 빨리 들어오라고 유혹(?)하고 있죠. 하지만 “고령화 = 시니어 주택(노인복지주택) 개발”이 과연 정답일까요? 예전 지식산업센터나 물류센터 붐이 떠오르는 건 저만의 생각일까요?

3. 사실 우리나라의 고밀도 주거문화는 이미 다른 선행국가의 시니어 주택과 닮아가고 있어요. 커뮤니티나 어메니티가 점점 발전하면서 자연스럽게 시니어 친화 공동주택이 되어가고 있죠. 

4. 다만, 아파트 입주민들이 아직은 시니어가 아니기에 시니어 시설이나 서비스에 대한 수요가 상대적으로 낮거나 ‘오늘의 반대’가 있을 뿐이죠(여의도 시범아파트의 데이케어센터는 집값을 떨어뜨린다고 환영받지 못하고 있지만, 과연 20년 뒤에도 그럴 것인지에 대해서 생각해봐야 해요). 하지만, 2050년엔 65세 이상이 40.1%, 이분들을 부양하는 분들까지 고려하면 과반이 훌쩍 넘을거라고 전망하고 있기에, 이 비율은 대부분의 주거시설에서 유사하게 적용될 거에요.

5. 그래서 중요한 건 천편일률식 시니어 레지던스를 개발하고 늘리는 게 아니라, 앞으로의 변화를 읽고 고령자친화 공동주택과 차별화하는 거죠. 지금 우리가 해야 할 건 ‘더하기’ 식의 시설 및 서비스 적용이 아니라, 다가올 주거 변화에 대비하는 새로운 접근법을 고민하는 거 아닐까요?

저희는 시장이 이분화 될 것으로 보고 상품을 준비하고 있어요. 주류의 고령친화공동주택 혹은 니치마켓과 특성화 된 고객을 타켓팅 한 시니어주거시설이죠. 여러분은 어떻게 생각하세요? 😊

1. 리빙랩의 정의와 개념

리빙랩은 실제 생활공간에서 시민과 사용자가 주체가 되어 문제를 해결하는 실험실로, 사회 문제의 혁신적 해결책을 찾기 위해 사용됩니다.

2. 리빙랩의 확산

리빙랩 개념은 2004년 MIT 미디어랩의 윌리엄 미첼 교수가 제안하였으며, 유럽에서는 사회운동으로 시작되었습니다. 한국에서는 2013년 과학기술정보통신부의 '사회문제 해결형 기술개발사업'으로 도입되었습니다.

3. 리빙랩의 핵심 요소

시민의 능동적 참여, 실제 현장에서의 문제 해결 접근 방식을 강조하며, 에너지, 주거, 교육 등 다양한 분야에서 활용됩니다.

4.  해외 시니어 리빙랩 사례

- 핀란드 로푸키리: 노인들이 직접 공동체를 설계하고 운영하는 리빙랩

- 핀란드 Caring TV: IT를 활용하여 독거노인을 지원하는 서비스

- 네덜란드 본더호프: 노인들이 집처럼 느끼는 양로원을 위한 혁신 프로그램

- 벨기에 LiCaLab: 노인들의 건강 문제 해결을 위한 리빙랩

- 대만 수안-리엔 리빙랩: 고령자 친화 제품 및 서비스를 개발.

5. 국내 시니어 리빙랩 사례

 - 성남고령친화종합체험관: 고령자 특성을 반영한 맞춤형 기술, '자동 기립형 스마트 비데' 등의 성공 사례가 있음

6. 국내 시니어 리빙랩의 향후 추진 방안

지역 사회 및 민간기업과의 협력 네트워크 구축, 전문 인력 양성, 장기적 운영 계획 수립 등을 통해 지속 가능한 리빙랩 모델 개발을 목표로 합니다.

본 조사를 통해 시니어 리빙랩에 대한 이해를 높이고, 지역사회와 민간 기업 간의 연계로 다양한 새로운 비즈니스 모델 아이디어가 발굴되기를 희망합니다.